Wann bricht der Immobilienmarkt ein?
15 Jahren lang kannte der Immobilienmarkt nur eine Richtung: aufwärts. Doch seitdem die Inflation zurückgekehrt ist, steht der Markt vor einer Zeitenwende. Die steigenden Preise lassen auch die (Kredit-)Zinsen wieder kräftig anziehen. Der Zins für einen Immobilienkauf hat sich innerhalb eines Jahres fast vervierfacht – die Kosten für den Traum von den eigenen vier Wänden sind regelrecht explodiert. Die Gas- und Strompreise tun dann noch ihr Übriges dazu.
Immer mehr Experten warnen seit längerem vor einem Einbruch der Hauspreise, aber bislang ist davon nichts zu sehen. Stehen wir kurz vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes oder sind die Warnungen nur viel Lärm um nichts?
Es kostet wieder etwas, ein Haus auf Kredit zu kaufen
Zwei Generationen von Immobilienkäufern kennen nur sinkende Zinsen. Ihren Höhepunkt fand dieser Trend im vergangenen Jahr mit negativen Zinsen für einen Immobilienkredit. Das war zwar mehr Marketing-Gag als tatsächliches Angebot, aber Immobilienfinanzierungen mit Zinssätzen von deutlich weniger als 1 Prozent waren gängige Praxis.
Diese Zeiten sind vorbei – und das wahrscheinlich für sehr lange Zeit. Denn Zinsen bewegen sich in der Regel in sehr langfristigen Trends – wie in den bereits erwähnten 40 Jahren mit fallenden Zinsen zuvor.
Wer soll das bezahlen?
Vier Mal so hohe Kreditzinsen bedeuten, dass sich niemand mehr die Immobilie leisten kann, die noch vor einem Jahr ins Auge gefasst wurde. Es sei denn, der Preis fällt…
Daher gehen viele Experten davon aus, dass ein Preisverfall bei Immobilien unausweichlich ist. Es ist nur noch die Frage, wie stark die Verkäufer mit dem Preis runtergehen müssen. Aber ist das tatsächlich so einfach?
Wer sich zuerst bewegt, verliert…
Der Immobilienmarkt ist momentan in einer Art Schockstarre. Es finden fast keine Transaktionen mehr statt. Verkäufer warten erst einmal ab, ob sich der Markt nicht doch in ein paar Monaten wieder beruhigt. Käufer müssen sich erst einmal orientieren, wie viel Kredit sie sich überhaupt noch leisten können – beziehungsweise, welche Immobilie überhaupt noch in Frage kommt.
Der Markt steht still. Das deckt sich auch mit den Berichten der Banken. Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen ist in den letzten Wochen komplett eingebrochen; es gibt so gut wie kein Neugeschäft mehr. Die Immobilienpreise sind bislang stabil geblieben – weil es einfach keine Transaktionen mehr gibt.
Doch die Tendenz für die kommende Zeit ist klar: alle Faktoren deuten darauf hin, dass die Preise fallen müssen. Die Frage ist nur, wann.
Niemand wagt sich als erstes aus der Deckung, aber früher oder später wird die Lawine ins Rollen kommen. Und niemand kann vorhersehen, wann sie stoppen wird.
Das Problem mit den Anschlussfinanzierungen
Als wäre das alles nicht schon genug, rollt ein weiterer Tsunami auf den Markt zu – teurere Anschlussfinanzierungen. In den letzten 40 Jahren war es immer so: die erste Finanzierung nach dem Immobilienkauf lief aus, und das neue Angebot der Bank war immer günstiger als der alte Kredit. Das sorgte – zusammen mit der bereits erfolgten Tilgung – dafür, dass die Kreditraten mit der Zeit immer niedriger wurden.
Ab dem kommenden wird dies anders. Ab 2023 werden Immobilienbesitzer Angebote für Anschlussfinanzierungen von ihrer Bank erhalten, in dem der Zins höher als bei der ersten Finanzierung ist, wie man ebenfalls an der Grafik erkennen kann. Und dieser Trend wird Jahr für Jahr stärker, da der Zins in den Jahren nach 2013 noch einmal deutlich ins Rutschen gekommen ist.
Wer dann in den ersten Jahren nur wenig getilgt hat, wird sich auf schwierige Gespräche mit seiner Bank einstellen dürfen…
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Risikohinweis
Die Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden und kann zum Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Weder vergangene Wertentwicklungen noch Prognosen haben eine verlässliche Aussagekraft über zukünftige Wertentwicklungen.
