Droht das Ende des Immobilienbooms?

Eine Immobilie ist nicht nur der Traum von den eigenen vier Wänden, sondern auch eine Form der Geldanlage. Statt Verwahrentgelte zu zahlen oder den Börsen-Schwankungen ausgesetzt zu sein, bot sich der Kauf einer vermieteten Wohnung an. Die wirft regelmäßige Einkünfte ab, und die letzten Jahre zeigten, dass Immobilien nicht nur krisenresistent sind, sondern sogar noch hohe Wertsteigerungen ermöglichen – Anlegerherz, was willst Du mehr? Doch könnten die goldenen Zeiten schon bald vorbei sein…

Eigentum vs. Vermietung

Wie eingangs bereits erwähnt muss man zwischen der selbstgenutzten und der vermieteten Immobilie unterscheiden. Wir beleuchten in diesem Artikel nur die aktuelle Situation für vermietete Immobilien – hier spielen andere Faktoren eine Rolle als bei den eigenen vier Wänden.

Warum sind die Immobilienpreise eigentlich so rasant gestiegen?

In den letzten fünfzehn Jahren waren es zwei Treiber, die den Anstieg der Immobilienpreise verursacht haben: Die steigende Nachfrage der „Landflüchtenden“ und Investoren, getrieben von niedrigen Zinsen. Denn die Immobilien-Preise sind nicht gleichmäßig in ganz Deutschland gestiegen. Gerade in Großstädten und gefragten Lagen sind die Preise explodiert, wohingegen in ländlichen oder strukturschwachen Regionen nichts von einem Immobilien-Boom zu spüren war.

Was droht jetzt am Immobilienmarkt?

Die Rückkehr der Inflation wirkt gleich über mehrere Stellschrauben auf die Immobilienpreise.

Die Mieteinnahmen

Durch die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten dürften Mieterhöhungen künftig nicht mehr so einfach durchzusetzen sein, da sich viele Mieter (noch) höhere Kosten nicht mehr leisten können.

Die Finanzierungskosten

Ende 2021 konnte man noch Immobilien mit Zinssätzen von unter 1 Prozent finanzieren. Nur acht Monate später liegen die Zinssätze bereits bei über 2,5 Prozent.

Allein dadurch sind die Kosten für einen Immobilienkauf um rund 250 Euro im Monat pro 100.000 Finanzierungssumme gestiegen.  Infolgedessen kann man sich automatisch nur noch „weniger Haus“ leisten  – oder die Preise müssen sinken.

Die Lebenshaltungskosten

Durch die Preissteigerungen der letzten Monate müssen alle mehr für Lebensmittel, Sprit, Strom und Gas bezahlen. Dementsprechend steht auch weniger Kapital zur Verfügung, um einen Kredit für einen Immobilienkauf schultern zu können. Der Effekt, der bereits aus den gestiegenen Zinsen entsteht, potenziert sich somit noch.

Realer Wertverlust

Vermietete Immobilien haben bereits große Wertsteigerungen hinter sich, was das zukünftige Wachstumspotenzial begrenzt. Die Rendite von vermieteten Immobilien liegt laut neuesten Zahlen der Bundesbank in den Top-7-Städten unter 3 Prozent. Und das gilt vor Berücksichtigung der Nebenkosten beim Kauf, die in der Regel bei weiteren 10 Prozent des Kaufpreises liegen.  Damit liegt die Rendite auf jeden Fall unter der Inflationsrate.

Anleger verlieren real, also nach Abzug der Inflation, Geld mit Immobilien.

Wie geht es weiter?

Die Notenbanken werden in den kommenden Monaten die Zinsen weiter anheben. Dementsprechend dürften auch die Finanzierungen noch teurer werden.

Gleichzeitig kalkulieren die Banken bereits mit einem Preisverfall bei Immobilien. Sie gehen davon aus, im Falle eines Kreditausfalls nicht den vollen Preis der Immobilie zu erhalten und kalkulieren mit Abschlägen von bis zu 40 Prozent.  Die Darlehenskonditionen verschlechtern sich dadurch nochmals, die Nachfrage sinkt weiter.

Alle Faktoren dürften ab einem gewissen Punkt auch für Preisdruck auf dem Immobilienmarkt sorgen. Daher sollten sich Besitzer einer vermieteten Immobilie fragen, ob dies nicht der richtige Zeitpunkt wäre, das Objekt zu verkaufen und somit den Höhepunkt des Marktes für einen Ausstieg zu nutzen. Und alle, die gerade den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage prüfen, sollten lieber drei Mal nachrechnen, ob sich eine Anschaffung zum jetzigen Zeitpunkt unter Rendite-Gesichtspunkten wirklich noch lohnt.

Denn die Preise kommen bereits ins Rutschen: aktuelle Daten von Immoscout zeigen, dass bereits in über der Hälfte der Großstädte die Preise bereits gefallen sind. In München und Düsseldorf betragen die Preisrückgänge bereits ca. 7 Prozent, und auch in allen anderen Metropolen – bis auf Berlin – sind die Preise auf dem Rückzug.

Sie möchten mehr dazu wissen? Dann Informieren Sie sich gerne bei uns, und zwar hier. Oder Sie rufen uns ganz einfach an!

Risikohinweis

Die Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden und kann zum Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Weder vergangene Wertentwicklungen noch Prognosen haben eine verlässliche Aussagekraft über zukünftige Wertentwicklungen.